不動産の鑑定評価・調査・測量・登記—「辰紀（しんき）不動産鑑定調査株式会社」
遺産分割において問題となるのは土地・建物など不動産の分割です。不動産には、崖地を有する土地や不整形な土地など個別性を有するもの、権利関係が複雑なもの、特殊な用途に供されているもの等様々なものがあります。相続財産である不動産を分割する際、その価値把握にあたって相続人の間で争いが生じることがあります。このような場合、不動産の鑑定評価を活用することによって適正な価格・価値を把握することができ、公平な相続財産の分割が可能になります。当社は、不動産の鑑定評価を通じて公平な相続財産の分割を支援します。
相続税の算定対象となる相続財産のうち、その評価額において大きな割合を占めるのが不動産です。相続した土地の評価額は、原則として国税庁「財産評価基本通達」により路線価方式等を採用して算定されます。「財産評価基本通達」による評価は、簡便性、公平性の観点から画一的な方法となっています。しかし、崖地を有する土地、建物建築が不可能な土地など個別性が強い場合、「財産評価基本通達」による評価によっては不動産の市場性の減価を十分に反映させられないことがあります。このように現実の市場においては著しく低い評価となることが見込まれる場合には、不動産の鑑定評価を活用することによって、適正な税務申告が可能になります。
相続財産の評価の中に、「広大地の評価」があります。平成16年に「広大地」の評価方法が大幅に改正されました。これにより、簡便な算式により求められる「広大地補正率」をもって土地の評価額を減額することが可能になりました。
相続する土地において「広大地の評価」の適用が可能であれば、相続税額は大幅に減額されます。例えば、戸建住宅が多い中に立地する工場地を相続した場合、この工場地が広大地に該当すると認められれば、当該土地の評価額は大幅に引き下げられます。
このように「広大地の評価」が適用されれば、相続税額は大幅に減額されますが、広大地の適用が可能かどうかの判定は大変重要であり、かつ慎重な検討が必要になります。当社は、鑑定評価の専門性を通じて、広大地判定を支援します。
法人とその役員、親会社と子会社など、同族会社間等の不動産売買については、通常取引に比べて恣意性が生じやすいので、税務署は不正がないかどうか、特に厳しく監視します。
後に行われる税務調査や想定外の課税に備え、適正な時価で売買したことを証明するため不動産の鑑定評価を活用するなど、慎重な対策をとることが必要です。
当社は、不動産の鑑定評価を通じて、同族会社間等の円滑な不動産取引、将来想定外の課税が生じないような不動産取引を支援します。
不動産が関係する調停・裁判は、借地・借家に関連した賃料（地代、家賃）の増減額請求、土地の明渡し請求、相続による遺産分割、離婚等における財産分与、共有物の分割請求など多岐にわたります。
これらの調停・裁判においては、対象となる不動産の価格、賃料（地代、家賃）が大きな争点になります。したがって、不動産の価格や賃料の証拠資料として、通常は不動産鑑定評価書が採用されます。
調停・裁判にて採用される不動産の鑑定評価には高い専門性が要求されます。
当社は、裁判所の鑑定人としての鑑定評価に豊富な経験を有していますので、こうした経験を通じて、説得力の高い証拠資料として鑑定評価書を提供することができます。
減損会計とは、固定資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映するよう簿価を減額する会計処理です。
減損損失の認識手順は以下のとおりです。
①減損の兆候の把握
②減損損失の認識
③減損損失の測定
②の減損損失の認識や③の減損損失の測定において、不動産鑑定士による不動産の鑑定評価の活用が有効となります。
企業が保有する不動産は、固定資産と棚卸資産に分類されます。
従来、棚卸資産の評価については原価法と低価法の選択適用が認められており、原価法の下で著しい価格の下落があった場合には強制評価減が行われていましたが、平成２０年４月１日以降開始する事業年度からは「棚卸資産の評価に関する会計基準」が全面適用されています。この基準では、通常の販売目的で保有する棚卸資産について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には収益性が低下しているものと考えて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとされています。
そのため、販売目的で保有する棚卸資産について、時価（正味売却価額）を把握する必要があり、時価の把握にあたっては不動産鑑定士による不動産の鑑定評価の活用が有効となります。
賃貸等不動産とは、｢棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産（ファイナンス・リース取引の貸手における不動産を除く。）｣をいいます。したがって、物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている場合は賃貸等不動産には含まれません。
この賃貸等不動産について、平成２２年３月３１日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から時価等の開示が必要となりました。
賃貸等不動産については、収益不動産の特性により路線価や地価公示、固定資産評価額等で時価を把握することは困難であり、したがって、不動産鑑定士による不動産の鑑定評価の活用が有効となります。
「思いどおりの値がつけば手放したい。」と思っているときなど、まず、不動産の適正な価格を把握しておく必要があります。また、不動産を買うとき、交換するときにも適正な価格の把握は必要です。
当社は、不動産の鑑定評価を通じて、安心で円滑な不動産取引を支援します。
不動産の鑑定評価までは必要ないといった場合には、「調査報告書」、「意見書」（これらの書類は、「不動産鑑定評価書」に比べ簡易な内容になっています。）にて対応します。この場合、鑑定評価に比べて費用を低廉に抑えることが可能です。
ビルやマンションなど家賃の決定には、貸手・借手の両者が納得できる賃料にすることが必要です。また、家賃のほか、借地に係る地代、契約更新料、名義書換料などについても貸手・借手の両者が納得できる金額の設定が必要です。こうした賃貸借全般においても不動産の鑑定評価は役立ちます。
当社は、不動産の鑑定評価を通じて、安心で円滑な賃貸借契約の締結や更新を支援します。
「不動産鑑定評価書」までは必要ないといった場合には、上記と同様、費用を低廉に抑えるため「調査報告書」、「意見書」にて対応することは可能です。
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